오피스텔 경매 투자, 세금은 어떻게 되나요? (매매사업자 기준 완전 정리)

 

오피스텔 경매투자

 

 

부동산을 단기 매매하는 매매사업자라면, "오피스텔은 세금이 다르다던데…" 하는 이야기를 들어보셨을 겁니다.
저 역시 직접 오피스텔 경매 낙찰을 받게 되면서 여러 궁금증이 생겼는데요,

 

이번 글에서는 제가 직접 알아본 내용을 기준으로, 부동산 매매사업자 입장에서 오피스텔 경매 취득 후 단기로 매도할 때의 세금 이슈를 하나씩 풀어보겠습니다.

 

✅ Q1. 오피스텔은 공부상 주택이 아니라던데, 세금이 다를까?

오피스텔은 준주택이라고 하죠. 엄연히 주택이 아닌 것이 맞습니다.
 ‘비주거용 부동산’으로 분류됩니다.
그래서 일반 주택처럼 취득세 중과, 다주택자 중과, 종부세 합산 같은 규제가 적용되지 않습니다.

• 오피스텔은 건물분에 대해 부가가치세(VAT) 과세 대상
• 따라서 주택과 다르게 매매 시 부가세 이슈가 생깁니다

 

✅ Q2. 경매로 오피스텔을 취득하면 부가세는 내야 하나요?

 

여기서 중요한 포인트가 있습니다.

💡 경매나 공매로 오피스텔을 취득하면 부가세는 발생하지 않습니다.

 

왜냐하면 부가세는 일반 과세자가 공급하는 '사업상의 거래'에서 발생하는데,
경매는 '강제집행'이므로 과세대상이 아니기 때문입니다.

📌 즉, 경매로 오피스텔을 취득하면 취득할 때 부가세는 없습니다.

 

✅ Q3. 매도할 때는 부가세를 내야 하나요?

 

→ 내야 합니다.
오피스텔을 매매사업자가 되팔 경우, 부가세 과세 대상입니다. 주택은 면세이지만 오피스텔은  비주택이기 때문에 과세 대상이 되는 것입니다. (단, 오피스텔 용도가 주거용인 경우는 면세입니다.)

• 공급가액의 10%를 매수자에게 청구하고
• 세금계산서를 발행한 후
• 잔금일 다음달 25일까지 홈택스에 신고 및 납부해야 합니다.

💬 "그럼 내가 내야 하는 세금이 늘어나는 거 아냐?"

그렇지 않습니다.

 

부가세는 매수자에게 청구해서 받은 금액을 납부하는 것이기 때문에,
사업자 간 거래라면 실질적 부담은 없습니다.

 

✅ Q4. 매수자가 사업자일 때와 개인일 때, 뭐가 달라지나요?

중요한 포인트입니다. 세금의 차이가 매우 큽니다.

 

구분	매수자가 사업자일때	매수자가 개인일때
부가세	10% 부담 → 환급받음	10% 부담 → 환급 불가
세금계산서	받아서 환급 신청	받아도 의미 없음
매수가 협상	공급가액 + VAT로 OK	"총액 기준으로 할인 요청" 가능성

→ 그래서 부동산 실무에서는 매수자가 사업자인 경우,
부가세를 포함한 높은 금액으로도 쉽게 매매가 이루어지는 경향이 있습니다.

 

✅ Q5. 건물과 토지 중 어디에 부가세가 붙나요?

 

정확히 말하면,💡 건물가액에만 부가세 10%가 붙습니다.

토지에는 부가세가 과세되지 않아요.

 

하지만 경매 공고에는 건물과 토지의 가액이 명시되지 않은 경우도 많은데요,
일반적으로는 건물 70%, 토지 30% 비율로 추정해 세금계산서를 발행합니다.
(연식이 오래될수록 건물비중이 낮아집니다.)

 

✅ Q6. 내가 세금계산서를 발행해 주면 매수자는 어떤 혜택을 받나요?

 

매수자가 부가세 환급이 가능한 사업자라면,
내가 발행한 세금계산서를 통해 부가세 10%를 돌려받을 수 있습니다.

→ 결국 총액은 같아도 실질 매수가가 더 저렴해지는 셈이죠.

 

💬 예)

• 매수가: 3.3억 (공급가 3억 + VAT 3천만 원)
• 환급: 3천만 원 받음 → 실질 매수가 3억

→ 사업자는 부담 없이 매수 가능
→ 나는 세금계산서 발행하고 부가세는 국세청에 납부

 

✅ Q7. 오피스텔은 투기과열지구 중과세 대상인가요?

 

아닙니다!
오피스텔은 주택이 아니므로 투기과열지구여도 중과세 대상이 아닙니다.

• 서초구, 강남구처럼 중과지역이라도
• 오피스텔은 **일반 취득세율(4.6%)**이 적용됩니다

→ 주택이 아닌 비주거용 부동산의 장점이죠.

 

✅ Q8. 그럼 나에게 실제로 남는 이득은 뭐죠?

 

정리하자면, 매매사업자로서 오피스텔을 경매로 취득해 단기매도할 때 받을 수 있는 세금상 혜택과 전략 포인트는 다음과 같습니다

🔸 장점

• 취득 시 부가세 없음 (경매)
• 다주택 중과 없음
• 종부세 주택 수 미포함
• 매도 시 부가세는 매수자 부담
• 세금계산서 발행으로 매수가 높게 받을 수 있음
• 각종 비용(취득세, 이자, 중개수수료 등)을 경비 처리 가능 → 종합소득세 절세

🔸 유의점

• 매도 시 부가세 신고·납부는 매도자 책임
• 개인 매수자일 경우 부가세 부담이 협상에 영향을 줄 수 있음

🧾 마지막 요약

항목내용

 

취득세	일반세율 4.6%, 중과 없음
부가세(취득 시)	❌ 없음 (경매는 비과세)
부가세(매도 시)	✅ 있음 (건물가액의 10%)
세금계산서	매도자가 발행, 매수자는 환급 가능
종합소득세	단기매매 수익 → 사업소득으로 과세
비용 경비처리	취득세, 이자, 리모델링비 등 가능

 

다 주택이거나 개인적인 사정으로 주거용 부동산 투자를 할 수 없는 경우 수익형 부동산에 관심을 갖게 되죠.

수익형 부동산은 주택을 매매하는 것과는 성격이 다르고 매도차익을 볼 수 없는 경우도 있습니다만 개개인의 투자 관점은 모두 다르니까요.

본인의 상황에 맞게 정책을 잘 활용해서 즐거운 투자하시기를 바랍니다.